Avant l'apparition des moteurs et des chemins de fer, les Pays-Bas ont posé les bases d'une plaque tournante logistique majeure en Europe. Le long des canaux d'Amsterdam, les habitations faisaient également office d'unités commerciales intégrées, avec des activités commerciales au rez-de-chaussée et des installations de stockage à l'étage. Les marchandises en provenance de la Compagnie néerlandaise des Indes orientales partageaient les quais avec des péniches transportant des produits vers des clients européens, grâce à un réseau fluvial bien développé.
L’histoire laisse des empreintes durables ! Aujourd'hui, plusieurs prestataires logistiques mondiaux (3PL) ont établi leur siège opérationnel et disposent d'importants sites d'entreposage aux Pays-Bas, l'une des portes d'entrée logistiques les plus stratégiques d'Europe. Cette position est soutenue par des infrastructures de dimension mondiale, notamment le port de Rotterdam, premier port à conteneurs d'Europe et douzième mondial, et l'aéroport de Schiphol, un atout majeur pour le fret aérien, qui se situe au quatrième rang européen.
Cette combinaison permet au pays de servir de point d'entrée et de redistribution central pour une grande variété de marchandises entrant et sortant de l'Union européenne. La gamme de produits et la distance relativement courte par rapport aux principaux bassins de consommation et de production créent un avantage concurrentiel par rapport aux autres pôles industriels, comme le montre le tableau ci-dessous.
Source : Autorités portuaires, élaboré par l'auteur.
Outre l'emplacement stratégique, la tradition du commerce et de la distribution fait de ce pays un lieu attractif pour les professionnels de la supply chain, réunissant des spécialistes du transport, de l'approvisionnement ou de la planification, issus de secteurs d’activité très variés : biens de grande consommation, électronique, mode et autres. La forte interdépendance entre les ports du Benelux est un élément clé pour comprendre le paysage logistique et son importance pour l'industrie d'Europe du Nord.
Malgré ces avantages, le secteur de la logistique et de l'entreposage entre désormais dans une phase plus complexe. Les sites logistiques de premier plan tels que Rotterdam, Schiphol et les principaux hubs intérieurs sont de plus en plus limités par la pénurie de terrains, les réglementations en matière de protection de l’environnement et les contraintes de capacité du réseau. Les nouveaux développements logistiques sont donc structurellement contraints. Cela a conduit à une pénurie d'espaces logistiques de haute qualité, les taux de vacance restant concentrés dans des actifs plus anciens et moins efficients.
De plus, selon CBRE, les goulets d'étranglement sur le marché du travail logistique sont plus prononcés que dans d'autres secteurs. Confrontée à une situation de pénurie, l'industrie dépend déjà fortement des travailleurs migrants, et le durcissement de la réglementation concernant cette main-d'œuvre devrait s'intensifier. Cette situation de tension a des conséquences à la hausse sur les coûts de main-d'œuvre.
Les entreprises cherchent donc à accélérer l'adoption de l'automatisation et de la robotisation. Les entrepôts modernes requièrent des spécifications plus élevées pour soutenir les opérations automatisées et les gains d'efficacité, ce qui nécessite des investissements initiaux substantiels et favorise les économies d'échelle, entraînant une consolidation.
Ces évolutions se répercutent directement sur la demande immobilière. Celle-ci reste globalement solide puisqu’elle avoisine les 3,8 millions de m², confirmant l’attractivité et la liquidité du marché logistique. Cependant, les investisseurs se montrent de plus en plus sélectifs, se concentrant sur des entrepôts de grande qualité situés dans des emplacements clés.
En 2025, les investissements dans l'immobilier industriel et logistique se sont situés dans une fourchette comprise entre 2,5 et 3,1 milliards d'euros, représentant 34 % de l'immobilier commercial néerlandais. Selon le cabinet Knight Frank, Amsterdam devrait enregistrer l'un des taux de croissance les plus élevés d'Europe avec un TCAC de 4,4 % au cours des cinq prochaines années, suivie de Rotterdam avec 3,9 %, toutes deux dépassant la moyenne de 3,5 % des principaux marchés européens.
Sources: JLL, Cushman & Wakefield, Knight Frank.
La pénurie due aux contraintes d'espace soutient également les niveaux de loyer et la rentabilité. Les rendements nets immédiats des actifs de premier ordre se sont stabilisés autour de 4,6 % à 4,75 % en 2025, ce qui témoigne d'une confiance inébranlable dans le secteur, malgré un contexte d'incertitude macroéconomique générale. Le rendement initial net du segment « core » se situe quant à lui entre 4,75% et 5,0 %.
Les tendances démographiques fournissent également des indications importantes sur la dynamique du marché. L'emploi dans le secteur "Entreposage, services de transport" a augmenté d'environ 38 % au cours de la dernière décennie, tandis que la rémunération totale a progressé de 73 % sur la même période.
Une autre évolution notable est la croissance de la main-d'œuvre féminine, avec environ 14 000 postes supplémentaires pourvus au cours des dix dernières années, ce qui a fait passer sa part de 24 % en 2015 à 29 % de l'emploi total. Cette évolution suggère que l'adoption des technologies pourrait contribuer à un environnement de travail plus inclusif, tout en augmentant le rendement grâce à une dépendance réduite à l'égard du travail manuel.
Source : CBS
La diversification des chaîne d'approvisionnement, le nearshoring et la croissance continue du commerce électronique soutiennent la demande d'espaces logistiques. Parallèlement, des changements réglementaires, tels que la suppression du seuil de minimis de l'UE, devraient faire évoluer les modèles de distribution, passant des importations directes vers le consommateur depuis l'Asie vers des réseaux de distribution plus consolidés, basés en Europe. Cette transition devrait accroître la demande d'entrepôts modernes à grande échelle au sein des principaux hubs.
Dans ce contexte en pleine évolution, les Pays-Bas continuent de bénéficier de leur emplacement stratégique et de leur système logistique intégré. Pour stimuler la croissance, le gouvernement continue d'appuyer le secteur par le biais de politiques publiques et de mesures de soutien. Avec une dette publique de 44 % du PIB et des exportations représentant environ 75 à 80 % du PIB (CBS), le pays dispose d’avantages significatifs par rapport à ses voisins.
Les principaux pôles logistiques ne sont pas nécessairement situés à proximité des grandes villes. Grâce à la compacité du territoire et à l'excellente desserte routière, un entrepôt situé à Venlo ou à Tilburg peut desservir Amsterdam, Rotterdam et la frontière allemande en un temps de trajet comparable. La demande est concentrée le long d'un corridor nord-sud qui s'étend de Rotterdam à Venlo en passant par le Brabant et le Limbourg. Les principaux prestataires logistiques mondiaux sont tous présents, et les investissements se poursuivent. DSV vient par exemple de se doter d’un entrepôt XXL de 240.000 m² dans le parc logistique de Moerdijk. Environ 80 % des relocalisations sont motivées par une volonté de modernisation.
En fin de compte, les Pays-Bas ne sont pas simplement un marché logistique, mais un système qui permet la circulation des marchandises à travers l'Europe. L'interaction entre les négociants d'Amsterdam et les opérateurs logistiques de Rotterdam reste au cœur de cette culture. Le défi à venir consiste à maintenir ce modèle dans des conditions économiques, réglementaires et spatiales de plus en plus complexes.
